Thủ tục công chứng
Thủ tục công chứng
 Dịch vụ công chứng
Dịch vụ công chứng
 Biểu mẫu công chứng
Biểu mẫu công chứng
 Phí công chứng
Phí công chứng
Nhận hồ sơ qua mạng
Nhận hồ sơ qua mạng
 Văn bản pháp luật
Văn bản pháp luật
Hỗ trợ trực tuyến
  • Thế Vinh - 0918765909
    yms
  • Trọng Nghĩa - 0903667997
    yms
  • Quốc Dũng - 0908447384
    yms
Hotline: 0903706870
Thống kê truy cập
Đang trực tuyến
163
Hôm nay
128
Trong tuần
1243
Trong tháng
8959
0
9
3
7
3
4

Thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà, đất: Cho dân xác định mức nộp

28/10/2013 7:57:28 SA

Đó là đề xuất mới nhất của Bộ Tài chính với Thủ tướng Chính phủ trong dự thảo cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản.

Từ lấn cấn trong cách thu thuế 25% hay 2%, Bộ Tài chính vừa dự thảo một văn bản tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản (BĐS) để báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Bộ này cũng đề nghị các bộ khác như Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương đóng góp ý kiến.

Nhiều văn bản, vướng vẫn vướng

Theo Luật Thuế TNCN thì có hai mức thuế suất trong việc tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Nếu xác định được giá mua, giá bán, các chi phí liên quan (có hóa đơn, chứng từ) thì thu 25% trên thu nhập chuyển nhượng (= giá bán - giá mua và các chi phí liên quan). Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan thì thu 2% trên giá bán.

Trước đây, Nghị định 100/2008 của Chính phủ không quy định rõ giá mua do cơ quan thuế hay cá nhân xác định nên đã phát sinh tình huống người nộp thuế không có hồ sơ xác định giá mua nhưng cơ quan thuế lại có và ngược lại dẫn đến cách tính thuế khác biệt. Ngoài ra, có những hồ sơ cơ quan thuế đã xử lý xong nhưng sau đó các cơ quan khác như công an, kiểm toán, thanh tra.... tính lại với thuế suất 25% (cao hơn mức 2% đã thu thuế). Từ đó, các cơ quan cho rằng cơ quan thuế làm thất thu thuế hoặc có sự trốn thuế.

Tháng 6-2013, Nghị định 65 được ban hành để sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2008 nhưng chỉ mới quy định cụ thể với trường hợp nộp thuế suất 2%. Còn mức thuế suất 25% do ai xác định (cơ quan thuế hay người nộp thuế) thì không được đề cập đến.

Tại TP.HCM vừa mới xảy ra một vướng mắc liên quan đến mức thuế 25% mà hiện chưa có lời giải. Năm 2011, bà C. mua một phần căn nhà tại đường Đồng Khởi, quận 1 (TP.HCM) với giá ghi trên hợp đồng là 59 tỉ đồng. Một thời gian sau, bà bán phần nhà đó cho một ngân hàng với giá ghi trên hợp đồng là 318 tỉ đồng. Khi kê khai nộp thuế TNCN, bà C. kê khai chi phí sửa chữa nhưng không có hóa đơn, chứng từ và bà đề nghị được nộp mức 2% trên giá chuyển nhượng. Theo đó, số tiền thuế bà phải nộp là 6,36 tỉ đồng (318 tỉ đồng x 2%). Trong khi đó, cơ quan thuế quận 1 xác định hồ sơ của bà có đầy đủ hóa đơn, chứng từ (giá chuyển nhượng, giá mua trên hợp đồng), không chấp nhận chi phí sửa chữa và tính mức thuế suất 25%. Tính ra số tiền thuế lên đến 64,75 tỉ đồng ((318 tỉ đồng - 59 tỉ đồng) x 25%), cao gấp 10 lần số tiền thuế mà người nộp thuế đề xuất. Cục Thuế TP.HCM đã có văn bản xin ý kiến Tổng cục Thuế về trường hợp này nhưng chưa có phản hồi.

Đề xuất cho người nộp thuế tự xác định

Theo Bộ Tài chính, vướng mắc của TP.HCM cũng là vướng mắc chung của cả nước. Vì vậy, bộ này báo cáo với Thủ tướng hướng giải quyết: “Người nộp thuế tự xác định thu nhập tính thuế, khai thuế đối với cả hai trường hợp áp dụng mức thuế suất 25% và 2%. Cơ quan thuế chỉ kiểm tra và xác định số thuế TNCN phải nộp”.

Cụ thể, có ba nội dung cần lưu ý khi thực hiện:

1. Áp dụng mức thuế suất 2% (do chưa có cơ sở để xác định giá vốn)

- Đối với các BĐS được mua, hình thành trước 1-1-2009 (thời điểm Luật Thuế TNCN có hiệu lực): Với các trường hợp này, do giá trị đất được định giá thấp, không có hóa đơn, chứng từ, thường là giấy tay, không có giá hoặc giá bằng vàng... nên nếu áp giá thuế 25% trên thu nhập mà không tính trượt giá, các chi phí khác thì thiệt thòi cho người nộp thuế. Lại nữa, xét về bản chất thì không xác định được giá vốn nên không có đủ cơ sở để áp dụng thuế suất 25%.

- Đối với mua bán BĐS có hợp đồng công chứng: Trên các hợp đồng này có ghi giá bán. Tuy nhiên, nếu lấy giá mua, giá bán này để xác định mức thuế 25% thì chưa đủ cơ sở vì hiện nay các cơ quan công chứng không xác nhận giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng. Công chứng viên thường ghi rõ “số tiền thanh toán do hai bên tự nguyện thực hiện, chịu trách nhiệm trước pháp luật và nằm ngoài sự chứng nhận của cơ quan công chứng”.

- Đối với trường hợp chuyển nhượng BĐS mà cơ quan thuế đã xác định mức thuế TNCN phải nộp theo giá của UBND cấp tỉnh quy định: Trong trường hợp này thì lần chuyển nhượng tiếp theo không được xác định giá vốn là giá của UBND cấp tỉnh để làm căn cứ tính thuế 25%.

2. Thu một trong hai mức

Cá nhân mua BĐS từ tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức kinh tế có hợp đồng mua bán, hóa đơn hợp pháp nên có thể xác định được giá mua thì tính theo hai mức. Nếu người nộp thuế xác định được thu nhập chịu thuế thì nộp 25%. Nếu họ không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

3. Tính trên giá chuyển nhượng khi áp thuế suất 2%.

Trường hợp giá chuyển nhượng không phải là giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất, nhà, kết cấu hạ tầng thì được tính theo giá do Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh quy định. Trong khi chưa có cơ sở xác định giá ghi trên hợp đồng công chứng là giá thực tế thì các cơ quan thuế có thể tính trên giá do hai cơ quan trên quy định.

Bộ Tài chính cũng đề nghị không hồi tố các trường hợp chuyển nhượng BĐS đã khai thuế, tính thuế và nộp thuế TNCN vào ngân sách Nhà nước khác với căn cứ tính thuế, thuế suất nêu trên.

Ba dạng vướng thuế thu nhập cá nhân

Khi triển khai Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế TNCN, Nghị định 65/2013 của Chính phủ, Cục Thuế TP.HCM đã gặp rất nhiều hồ sơ vướng mắc khi tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Cục Thuế đã tổng hợp và kiến nghị Tổng cục Thuế chỉ đạo cách xử lý ba dạng vướng cơ bản như sau:

a) Giá bán = Giá vốn

Năm 2009, A mua nhà với giá 100 tỉ đồng. Giá này được ghi trong hợp đồng công chứng. Nay A bán nhà này cũng với giá 100 tỉ đồng. Khi khai thuế TNCN, A đề nghị áp dụng mức thuế suất 25%. Do giá chuyển nhượng bằng giá vốn nên số thuế TNCN A phải nộp là 0 đồng. Trong khi đó, theo công văn hướng dẫn của Tổng cục Thuế thì nếu chỉ có hợp đồng mua bán giữa hai bên thì phải tính thuế 2%. Trường hợp này, Cục Thuế kiến nghị thu thuế A ở mức 25%.

b) Nhà, đất mua từ rất lâu

Có nhiều trường hợp BĐS được mua trước đây 20, 30 năm, việc mua bán chỉ có giấy viết tay và được tính bằng vàng. Nay họ ký hợp đồng mua bán BĐS qua công chứng thì được xác định bằng tiền đồng. Người nộp thuế kê khai xác định mức thuế suất phải nộp là 2% vì không có đủ hóa đơn, chứng từ. Như vậy, cơ quan thuế có được căn cứ giá mua (quy đổi vàng ra tiền đồng tại thời điểm mua hay áp dụng giá UBND tỉnh) làm căn cứ tính thuế suất 25% hay căn cứ kê khai của người nộp thuế để thu 2%? Cục đề xuất áp dụng mức thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

c) Không có chứng từ về chi phí

Năm 2011, A mua nhà, đất của Công ty X với giá 10 tỉ đồng (có hóa đơn hợp pháp). Năm 2003, A bán BĐS này với giá 40 tỉ đồng. A kê khai có phát sinh chi phí môi giới (không có hóa đơn, chứng từ) và tự đề xuất mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng với số tiền phải nộp 800 triệu đồng. Trong trường hợp này, nếu xác định chi phí môi giới A khai không có cơ sở thì có được áp dụng mức thuế suất là 25% với số tiền thuế 7,5 tỉ đồng? Cục Thuế đề xuất áp dụng thuế 2%.

(Trích Công văn số 5000 ngày 5-8-2013 của Cục Thuế TP.HCM )

TP.HCM kiến nghị một mức thuế duy nhất

Ngày 27-8-2013, UBND TP.HCM đã gửi văn bản kiến nghị Thủ tướng xem xét, chấp nhận áp dụng một mức thuế suất TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng.

UBND TP cho rằng người nộp thuế luôn muốn nộp thuế thấp, ngành thuế thì thận trọng sợ thất thu nên yêu cầu nộp thuế cao theo mức thuế suất mà ngành chọn. Điều này có thể dẫn đến tiêu cực vì rất khó xác định thế nào là không có đầy đủ chứng từ đối với hoạt động mua bán BĐS.

Được biết Bộ Tài chính cũng cho rằng kiến nghị của UBND TP xuất phát từ tình hình thực tiễn. Song theo Bộ, kiến nghị này chưa hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật Thuế TNCN nên khó được chấp thuận.

KIM PHỤNG

http://phapluattp.vn/20131027084945480p0c1015/thue-tncn-khi-chuyen-nhuong-nha-dat-cho-dan-xac-dinh-muc-nop.htm

icon Nội dung liên quan
icon Hồ sơ giả ‘lọt lưới’ công chứng - Kỳ 3: Phát hiện theo cảm tính !
icon Hồ sơ giả 'lọt lưới' công chứng - Kỳ 2: Người chết... bán nhà !
icon Hồ sơ giả 'lọt lưới' công chứng
icon Sẽ có hướng dẫn tổ chức thực hiện Ngày Pháp luật năm 2014 trên phạm vi cả nước
icon Những chính sách mới có hiệu lực trong tháng 8-2014 (phần 2)
icon Những chính sách mới có hiệu lực trong tháng 8-2014 (phần 1)
icon Những chính sách mới về đất đai có hiệu lực trong tháng 8-2014
icon Những đối tượng không được phép làm việc cho tổ chức nước ngoài
icon Nhập hộ khẩu vào TP.HCM sẽ khắt khe hơn
icon Vòng xoáy tín dụng đen - Bài 1: Tan nhà nát cửa vì trả lãi vay nóng
Videos